一季度社會(huì)融資總量大增，新增人民幣貸款同比去年增加3000億元，大量新增資金進(jìn)了房地產(chǎn)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從銀行信貸來看，增量資金主要以個(gè)人按揭貸款形式為地產(chǎn)開發(fā)“輸血”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自去年9月以來，每月進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)人按揭資金均在千億以上，在近幾年里較為少見。

多家銀行信貸部門向本報(bào)證實(shí)，個(gè)人按揭貸款額度在放寬，大型銀行的變化更明顯。

業(yè)界認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭尚不強(qiáng)勁， 不過“國(guó)五條”對(duì)今年樓市的影響亦有限，購(gòu)買需求或?qū)��?fù)蘇，從而緩解地產(chǎn)商的資金鏈壓力。

按揭放量

“去年緊張的時(shí)候，房貸審批要等兩個(gè)月才能放款。現(xiàn)在一個(gè)月內(nèi)就放，額度明顯寬松了。”廣州地區(qū)一名國(guó)有大行支行長(zhǎng)表示，“政策上還是執(zhí)行差別化房貸，支持首套房，利率按基準(zhǔn)走，沒有折扣。”根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從去年9月開始，每個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中的個(gè)人按揭貸款均在千億以上，一直維持至今年3月——自2010年以來，類似現(xiàn)象只在當(dāng)年12月出現(xiàn)過一次。多數(shù)月份中，進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的按揭資金都在700億左右。（注：1月、2月數(shù)據(jù)合并公布，以平均值計(jì)算）。

記者統(tǒng)計(jì)，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)銀行貸款增量4586億元，同比增長(zhǎng)18%；個(gè)人按揭貸款增量3157億元，同比大增61%。“按揭貸”已逼近“開發(fā)貸”，成為地產(chǎn)商“曲線融資”的重要通道。

統(tǒng)計(jì)局口徑下，一季度開發(fā)貸和按揭貸的新增量同比去年多增1900億元。而在央行的統(tǒng)計(jì)口徑下，一季度新增人民幣貸款同比多增3000億元。若忽略口徑差異，可估算有6成新增貸款流入了房地產(chǎn)開發(fā)。 莫尼塔分析師馬昀亦發(fā)現(xiàn)類似現(xiàn)象：今年一季度社會(huì)融資總額6.16萬億，其中比較實(shí)在的部分，包括人民幣貸款、信托貸款和債券融資總額4.33萬億，相比去年一季度的3.03萬億增加了1.3萬億。，其中地產(chǎn)、基建融資多增部分占全部多增量的77%，地產(chǎn)融資增量以居民按揭貸款為主。

地產(chǎn)信托收益率下降

據(jù)媒體報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)今年繼續(xù)把房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)作為監(jiān)管工作重點(diǎn)，加強(qiáng)經(jīng)常性監(jiān)管和專項(xiàng)檢查。

“我們對(duì)地產(chǎn)商還是嚴(yán)格的名單制管理，一般只做本地大企業(yè)。”廣東某農(nóng)商行對(duì)公業(yè)務(wù)老總說。

深圳某股份制銀行個(gè)金部負(fù)責(zé)人則表示， “監(jiān)管重點(diǎn)是名單制管理和壓力測(cè)試，雖然也說要配合地產(chǎn)調(diào)控，但目前不是要打壓房?jī)r(jià)，別做過火就行了。按揭貸款是居民中長(zhǎng)期貸款，有抵押物，還款來源以客戶收入為主，利潤(rùn)不高但風(fēng)險(xiǎn)容易控制，所以相對(duì)近期額度寬松些。”

對(duì)地產(chǎn)商而言，按揭貸的資金成本幾乎為零，其放量增長(zhǎng)意味著企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。

此外，今年一季度地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，“定金及預(yù)付款”達(dá)到7092億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)61%，這部分資金則類似免息貸款。

高息融資則增長(zhǎng)乏力。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，從去年12月開始，地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量的占比從11.11%一路下滑至今年4月的7.03%，平均收益率也降至8%左右。

深圳一名信托經(jīng)理告訴記者，“去年一筆地產(chǎn)信托還能做到11.5%的收益率，今年只有七點(diǎn)幾，開發(fā)商的融資成本一直在降。”

業(yè)界預(yù)期，由于開發(fā)商資金鏈減壓，房?jī)r(jià)將得到支撐。“開發(fā)商不差錢了！”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭（12日）在微博中寫道，地產(chǎn)暫無降價(jià)壓力。

廣州地產(chǎn)專家韓世桐對(duì)本報(bào)稱，本輪地產(chǎn)信貸的回暖要追溯至去年。“去年政府為了穩(wěn)增長(zhǎng)，采取了降息，加上地方政府大筆投資，資金面寬松。去年下半年至今，樓市成交和房貸都很火爆。”

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“百城住宅價(jià)格”顯示，今年1至4月，百城樣本住宅平均價(jià)格從每平方米9812元穩(wěn)步走高至10098元，4月有76座城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，僅24座城市下跌。

注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道。具體細(xì)分為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標(biāo)是累計(jì)數(shù)據(jù)。